相続登記とは？手続きの方法と知っておきたい３つのこと

住宅など不動産を所有されている方がお亡くなりになった場合、相続人への登記名義の変更手続き（「相続登記」と言います。）が必要となります。

不動産の名義は、役所に死亡届を提出していても、自動的に変更されるわけではないので、相続人が相続登記します。

相続登記は早めに手続きされることをおすすめします。

長い間放置すると、相続人が増えたりすることで相続関係が複雑になり、時間とコストがかかってしまう可能性があるためです。

もくじ

１．相続登記が義務化されます！

２．相続登記の手続き代表的な３種類

　・遺言による相続登記

　・遺産分割協議による相続登記

　・法定相続分による相続登記

３．相続登記｜知っておきたい３つのこと

　１．相続登記の必要書類

　２．相続登記のながれ

　３．相続登記の費用

４．相続登記を放置するリスク

　・相続人が亡くなりさらに相続手続きが複雑になる

　・相続人が亡くなりさらに相続が複雑になる

　・今後は10万円以下の過料のリスクも

今まで「土地の所有者を把握できない」、「名前が確認できたとしても居所がつかめない」という理由で相続登記が行われず、所在者が不明となっている問題が全国で増加していることを受け、この問題を解決するべく、2021年に所在者不明土地法が成立しました。

この法律は、2024年（令和6年）4月1日から適用されます。

施行された後は、相続登記を放置していると、罰則として、１０万円以下の過料が課させる可能性があります。

そのため、現時点でまだ相続登記が行われていない不動産があれば、お早めに相続登記されることをお勧めします。

被相続人が生前に遺言書を作成しており、その遺言書で不動産の相続方法が指定されている場合には、指定されたとおりに相続登記を行います。

遺言書で遺言執行者が定められていれば、その遺言執行者が登記を申請することができます。

遺言書で不動産の相続方法が指定されていない場合には、相続人全員で遺産分割協議をして誰が不動産を相続するのか話し合います。

その結果を「遺産分割協議書」という書類で明確にし、相続人全員が実印を押印します。

そして、遺産分割協議に基づいて不動産の相続登記を行います。

法定相続とは、民法の定める原則的な相続方法です。

遺言もなく遺産分割協議もしないで民法の定める法定相続分で共有にする相続登記です。

遺産分割協議がまとまらない場合や相続人の中に遺産分割協議に参加できない人（認知症・行方不明）がいる場合・法定相続分で相続して相続不動産を売却する場合などにも行われる相続登記の方法です。

相続登記には様々な書類が必要です。

市役所などで普段はあまり取り慣れない戸籍謄本等を取得する作業がメインです。しかもかなり古い戸籍謄本（被相続人の出生まで遡るったり、被相続人の父母の戸籍を出生まで遡ったり）も取得するケースが多くあります。

• 被相続人の戸籍（除籍・改製原戸籍）の謄本（出生から死亡までつながるものが全て）
• 被相続人の住民票の除票
• 権利証（登記識別情報） コピーでも結構です
• 固定資産評価証明書
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 新たに所有者となられる相続人の現在の住民票
• 遺産分割協議をする場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書

①遺言書を有無を確認する

まずは、遺言書が作成されていないか確認しましょう。

自筆証書遺言なら自宅・貸金庫などに保管されていないか？

公正証書遺言なら公証役場の遺言書検索システムで調べることが可能です。

②対象不動産を特定する

亡くなった方が不動産を所有していた場合は、保管されている権利証（登記識別情報）・登記事項証明書（登記簿謄本）・固定資産税の納税通知書などで不動産を特定します。書類が見つからない場合は、市区町村役場で名寄帳を取得します。

③戸籍謄本など収集して相続人を確定する

　くなった方の相続人を特定するため、亡くなった方の「死亡から出生まで遡る戸籍謄本一式」を取得します。結婚などで転籍しているケースもあるので本籍地の役所で全てが取得できないケースも多々あります。

④遺産分割協議（遺言書ない場合）をする

遺言書が無い場合は、相続人全員で遺産分割協議をして、「だれがなにを相続するか？」を決めます。遺産分割協議書を作成して全員が実印を押印しましょう。

⑤必要書類を集めて登記申請書を作成する

③で集めた被相続人の戸籍謄本一式と相続人の戸籍謄本・不動産を相続する人の住民票・④の遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書を揃えます。

登記申請書を作成する（自分で登記する場合は、法務省のホームページにひな形あり）。登録免許税を計算して、収入印紙を用意しましょう。

⑥管轄の法務局で登記申請をする

不動産の所在地の管轄の法務局（登記所）で登記申請をする。

⑦登記識別情報（昔の権利証にあたるもの）が交付される

登記申請から1週間～2週間くらいで登記が完了し、登記識別情報が通知されます。

相続登記には必ず必要な「登録免許税などの実費」と司法書士に依頼した場合は「報酬」がかかります。

登録免許税（実費　必須）

登録免許税は固定資産評価証明書の評価額の０．４％（1000分の4）です。

登記申請書に収入印紙を貼付けて納付します。

戸籍等の取得費用（実費　必須）

取得する戸籍謄本の通数によりますが、5000円前後が目安です。

司法書士報酬（依頼した場合）

司法書士に登記を依頼した場合は、報酬として10万円前後が目安です。

ただし、登記の申請件数や不動産の管轄が複数ある場合は、高額になるケースもあります。

相続登記を何代にもわたり放置されているケースもあります。

２代相続登記を放置しているだけで、相続人の数が膨大になっていることもあります。

その場合でも、遺産分割をするには相続人の全員の合意が必要です。

なかには行方不明の相続人や認知症の相続人がいる場合は、裁判所で特別代理人を選任する必要も出てきたり、非常に時間と費用がかかることになります。

相続登記を何代にもわたり放置されているケースもあります。

２代相続登記を放置しているだけで、相続人の数が膨大になっていることもあります。

その場合でも、遺産分割をするには全員の合意が必要です。

なかには行方不明の相続人や認知症の相続人がいる場合は、裁判所で特別代理人を選任する必要も出てきたり、非常に時間と費用がかかることになります。

遺産分割ができないと不動産を処分することもできません。

2024年に相続登記が義務化されます。

義務化以降は3年以内に相続登記をしなければ10万円以下の過料という罰則もあります。

早めに相続登記は対応しましょう。