不動産相続で必要な手続きと手順をパターンごとに解説！

発見した遺言書が自筆証書遺言（法務局に預けられていなかったケース）や秘密証書遺言の場合、家庭裁判所で遺言書の検認を受けなければなりません。

検認しなければ遺言書で不動産の相続登記もできないので、早めに申し立てをしましょう。

法務局に預けられていた自筆証書遺言や公正証書遺言の場合には検認は不要です。

次に遺言書を使って「相続登記」を申請します。

相続登記とは、不動産の名義人を被相続人から相続人や受遺者へと変更する手続きです。

不動産を管轄する法務局へ登記申請書と必要書類を提出し、名義変更を行いましょう。

遺言によって不動産を取得すると、相続税がかかる可能性があります。

ただし相続税には基礎控除があり、課税対象となるのは遺産全体の価額が基礎控除を超える場合です。

• 相続税の基礎控除…3,000万円+法定相続人数×600万円

遺産に不動産が含まれている場合に相続税を計算するには、不動産を評価しなければなりません。土地については相続税路線価、建物については固定資産税評価額を用いて評価を出しましょう。

相続税の申告納税期限は「相続を知ってから10か月以内」です。その期限を超えると延滞税が発生する可能性もあるので、早めに対応しなければなりません。

遺言書がない場合、相続人が自分たちで遺産分割協議を行って不動産の相続方法を決めなければなりません。前提として相続人調査と相続財産調査を行う必要があります。

相続人調査とは、誰が相続人になるのか確定する手続きです。

基本的には被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本類を集めて確認しますが、相続人の状況によってはそれ以外の書類が必要となる可能性もあります。

また相続財産も調査しなければなりません。

遺産に不動産が含まれているなら、不動産登記簿（全部事項証明書）を取得して、どういった不動産なのか確認しましょう。

遺産分割協議に向けて不動産の「時価」も確認しておくべきです。必要に応じて不動産会社へ査定を依頼しましょう。

相続人と相続財産を確定できたら、相続人が全員参加して遺産分割協議を行います。

遺産分割協議とは、誰がどの遺産を相続するかを話し合って決める手続きをいいます。

遺産分割協議には相続人が全員参加しなければならず、1人でも欠けると無効になるので注意しましょう。連絡が取れない相続人がいても外してはなりません。

必ずすべての相続人と協議しましょう。

なお不動産の遺産分割方法は、主に以下の3種類です。

• 現物分割

特定の相続人が不動産を取得する方法です。他の相続人は他の不動産や預貯金などを取得したり、ときには何も受け取らなかったりします。土地であれば分筆して分けることも可能です。

• 換価分割

不動産を売却して現金を相続人同士で分配する方法です。

• 代償分割

特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人へ代償金を払って清算する方法です。

遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成しましょう。

遺産分割協議書とは、遺産分割協議によって決まった遺産分割方法を明らかにする書類です。

不動産の相続登記にも必要なので、適正な方法で作成しなければなりません。

また不動産の登記を予定しているなら、遺産分割協議書には相続人全員が「実印」で押印し、印鑑登録証明書をつけておきましょう。

登記申請の際、実印と相続人全員の印鑑登録証明書が必要となるためです。

遺産分割協議ができない場合

相続人同士で話し合っても遺産分割方法について合意できなかったら、遺産分割協議は決裂します。その場合、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てなければなりません。

調停でも話し合いがまとまらなければ、手続きは審判に移行し、裁判官が遺産分割の方法を指定します。

ただし審判では当事者の希望とおりになるとは限らず、不動産が競売にかかってしまう可能性もあります。

不動産を相続する際には、できる限り話し合いで遺産分割方法を決める方がよいでしょう。

遺産分割協議書ができあがったら、法務局で相続登記をしましょう。

遺産分割協議書やその他の必要書類を集めて登記申請書を作成し、管轄の法務局へ申請すれば相続登記を受け付けてもらえます。

以下のような書類が必要となるので、準備しましょう。

• 被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書
• 不動産を相続する人の住民票
• 不動産の固定資産税評価証明書
• 遺産分割協議書

登記申請書は法務局のサイトからダウンロードするなどして自分で作成する必要があります。

ただ自分で相続登記をすると大変な手間がかかり、慣れない作業に手間取ってしまうでしょう。不備が生じやすく、スムーズに進めるのも困難です。司法書士に依頼すると手間もかからず間違いも起こりにくいので、負担になる方は司法書士へ依頼しましょう。

遺産分割によって不動産を相続した場合にも、相続税の申告と納付が必要です。遺産の評価額が相続税の基礎控除を超えるかどうかを確認し、超えていたら早めに相続税申告の準備を開始しましょう。

不動産の評価を行い、相続税を計算して10か月以内に申告と納付をしなければなりません。申告や納付は持参でも郵送でもできます。

ただ不動産が遺産に含まれている場合、自分で相続税申告すると間違いが起こりやすい問題があります。払いすぎてしまう方もおられるので、自信がなければ税理士へ依頼しましょう。