小規模宅地等の特例の要件と必要書類～相続税評価額を最大80%減額～

土地を相続して相続税を節税したいなら、「小規模宅地等の特例」の適用を検討しましょう。

小規模宅地等の特例とは、一定要件を満たす場合に土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度をいいます。

ただしすべての土地に小規模宅地等の特例を適用できるわけではありません。要件や必要書類などを把握しておきましょう。

今回は小規模宅地等の特例の適用要件や効果、必要書類について土地相続の専門家である司法書士が解説します。

小規模宅地等の特例とは、要件を満たす土地について一定面積までの評価額を最大50％または80％減額してもらえる制度です。

相続税は遺産の評価額に応じて計算されるので、もととなる評価額が下がれば相続税額も下がります。

土地を相続した場合に節税するには小規模宅地等の特例の適用が必須ともいえる状況です。

なお小規模宅地等の特例を適用するには、相続人が相続税の申告時に自主的に適用して計算しなければなりません。気づかずに適用しないで高額な相続税を払っても、税務署からは指摘してもらえないので注意が必要です。

小規模宅地等の特例はすべての土地に適用できるわけではありません。

適用するための要件は、「事業用地」か「居住用地」で変わります。

以下でそれぞれの要件をみてみましょう。

対象の土地が事業用地の場合、事業の種類によって要件や効果が変わってきます。

土地を貸し付けて賃料を得ていた「貸付事業」か「貸付以外の一般的な事業」かで区別されているので、それぞれについてみていきましょう。

貸付事業以外の一般的な事業の要件

被相続人が貸付以外の一般的な事業を土地上で行っていた場合、小規模宅地等の特例の主な適用要件は以下のとおりとなります。

• 土地の相続人が被相続人の事業を引き継いで相続税の申告期限まで事業を継続する、または土地上で事業を行っていた生計を同一にする相続人が土地を取得して相続税の申告期限までその事業を継続する
• 土地を相続税の申告期限まで保有する

貸付以外の一般的な事業を経営していた場合に上記の要件を満たすと、土地の相続税評価額は80％減額されます。ただし土地面積は400平方メートルが限度となります。

なおこういった土地を「特定事業用宅地等」といいます。

貸付事業用の宅地等の要件

被相続人が貸し付けて収益を得ていた場合には、「貸付事業用宅地等」と「特定同族会社事業用宅地等」に分類され、それぞれ要件が異なります。

「貸付事業用宅地等」とは被相続人が一般に不動産の貸付業を行っていた場合の土地です。代表例は賃貸アパートの敷地・貸駐車場です。

特例の適用要件は以下のとおりになります。

• 土地の相続人が貸付事業を引き継いで相続税の申告期限まで継続する、または土地で貸付事業を行っていた生計を同一にする親族が土地を相続して相続税の申告期限まで貸付事業を継続する
• 相続人が土地を申告期限まで保有する

貸付事業の場合、小規模宅地等の特例による土地の評価減額割合は50％です。また貸付事業用宅地の場合、限度面積は200平方メートルとなります。

「特定同族会社事業用宅地等」とは被相続人や親族が株式の50％を超えて保有している法人の事業用地です。

この場合、小規模宅地等の特例の適用要件は以下のとおりです。

• 土地の相続人が相続税の申告期限時に法人の役員になっている
• 相続人が土地を相続税の申告期限まで所有し続ける

特定同族会社事業用宅地等の場合、相続税評価額の減額割合は80％となり、限度面積は400平方メートルとなります。

被相続人が居住していた宅地の場合の小規模宅地の特例の適用要件は、被相続人が居住していたのか親族が使っていたのかによって異なります。

以下で場合分けしてみていきましょう。

被相続人自身が居住していた

被相続人自身が居住していた場合、誰が取得するかで適用の可否が変わります。

• 配偶者が取得するなら適用可能
• 被相続人の生前に同居していた親族が取得する場合、相続税の申告期限時まで居住、所有し続けたことが必要

​

被相続人と同居していない親族が相続する場合、次の要件を満たす必要がある

• 被相続人に配偶者がいない
• 被相続人と同居していた相続人が存在しない
• 被相続人が亡くなる前の3年間において、被相続人本人や配偶者、三親等以内の親族、特別の関係がある法人が所有する家に居住したことがない
• 相続開始時に相続人が居住していた家屋を相続開始以前に所有したことがない

被相続人と生計を同一にしていた親族が居住していた

• 配偶者が取得するならば適用可能
• 生前に居住していた生計を同一にする親族が土地を取得して相続税の申告期限まで居住し、所有し続けた

居住用の宅地の場合、土地の評価額の減額割合は80％です。限度面積は330平方メートルとなります。

被相続人が生前に老人ホームに入居していた場合にも小規模宅地の特例を適用できます。

ただし以下の要件を満たさねばなりません。

• 被相続人が要介護や要支援認定を受けていた
• 入居先の老人ホームが老人福祉法に規定される「特別養護老人ホーム」などの施設であった
• 対象となる自宅が被相続人の老人ホーム入居後に貸し付けられておらず、被相続人と生計を同一にしていた親族以外が居住していない

居住用地に小規模宅地の特例を適用した場合の計算方法をみてみましょう。

土地の評価額を求めるときには、まずは相続税路線価（または評価倍率）をあてはめて計算します。その数字に小規模宅地の特例による減額割合を掛け算すれば、小規模宅地の特例を適用した評価額を算定えできます。

ただし小規模宅地の特例には限度面積があるので、限度を超える面積については原則通りの数字になります。

小規模宅地の特例を適用した場合の計算例

相続税路線価によると土地評価額が3000万円となったとしましょう。

土地面積は430平方メートルとします。

小規模宅地の特例が適用される部分の評価額は2302万円

その部分の相続税評価額は2302万円×20％＝460万円

小規模宅地の特例が適用されない部分の評価額は698万円

そこでこのケースでは土地の評価額は「460万円+698万円=1158万円」となります。

もともとは3000万円の評価額だったので、大きく減額できることがわかるでしょう。

小規模宅地等の特例を適用するには、相続税の申告期限内に遺産分割を行って相続税を申告しなければなりません。相続税の申告期限は「相続があったことを知ってから10か月以内」なので、遅れないように手続きをしましょう。

特例を適用して納税が発生しない場合でも申告が必要ですので注意しましょう。

必要書類

必要書類は以下のとおりです。

• 被相続人の相続人を明らかにするすべての戸籍謄本類または法定相続情報一覧図の写し
• 遺言書の写しまたは遺産分割協議書の写し
• 相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）

被相続人と同居していなかった親族が相続する場合には、上記以外にも書類が必要となります。詳しくは税理士に相談しましょう。