相続登記の義務化は2024年4月1日から｜放置していると10万円以下の過料も？

2024年4月1日から不動産登記法が改正され相続登記が義務化されます。

法改正後は不動産を相続したり遺贈されたりしたら、基本的に「3年以内」に相続登記をしなければなりません。

遅れると「過料」というペナルティを課されるリスクも発生します。

2024年3月31日までに相続した不動産にも改正法が適用されるので、現時点でも不動産を相続したらすぐに相続登記を行いましょう。

今回は不動産登記法の改正による相続登記の義務化の内容や対処方法について、司法書士がお伝えします。

2024年4月1日、相続登記が義務化されます。

相続登記とは、相続した不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更する手続きです。

人が亡くなったら不動産の所有者が被相続人から相続人へ移りますが、自然に登記名義が変わるわけではありません。新しく不動産の所有者となった相続人が自分で登記申請をして、名義変更しなければならないのです。その名義変更の手続きが相続登記です。

2022年の時点では、相続登記は義務ではありません。不動産を相続したときに相続登記しなくても違法ではなく、ペナルティも課されません。

一方、2024年6月1日からは相続登記が義務化されるので、不動産を相続したら期限内に相続登記をしないと違法状態となってしまいます。

今回、相続登記が義務化された背景事情をみてみましょう。

近年、不動産の相続登記が適正に行われないことにより、所有者不明の土地が増加しています。土地の所有名義がすでに死亡した人のままになり、実際には誰が所有者かわからなくなっているのです。

こういった状態では、外見上誰が土地の真実の所有者家判断できず、売買の際などに混乱が生じるリスクが高まります。

また日本では少子高齢化が進み、相続件数が増加して所有者不明の土地がさらに増えると懸念されています。

そこで所有者不明の原因となる相続登記の放置を抑制するため、登記が義務化されるに至りました。

現状で所有者不明土地が増えたため、以下のような問題が生じています。

• 災害発生時や道路工事、再開発などの際に土地の買収が難航して適正な利用や取引が難しくなる
• 治安が悪化する
• 国土が荒廃する
• 固定資産税の課税が困難となる
• 土地所有者を探すコストが発生する

上記のような問題を解消するため、相続登記の義務化が必要と考えられる状況となっていました。

今回の不動産登記法改正によって相続登記が義務化されます。重要ポイントは以下の5つです。

相続登記の義務化により、改正法の施行後は、相続や遺贈で不動産を取得したら原則として3年以内に相続登記をしなければなりません。

相続した場合だけではなく「遺贈」を受けた場合も同様です。遺贈とは、遺言書によって遺産を引き継がせることを意味します。

相続登記の期限は「相続したこと（遺贈を受けたこと）を知ってから3年以内」です。相続が発生しても、相続人になったことや遺贈されたことを知らなければ、3年のカウントは始まりません。

義務があるにもかかわらず期限までに登記をしない場合、ペナルティが課されます。

具体的には「10万円以下の過料」が適用される可能性があります。

過料は行政罰であり刑罰ではないため、過料の制裁を受けても前科はつきません。

ただ金銭を払わせられると不利益を受けてしまうので、相続登記義務には従うべきといえるでしょう。

正当な理由がある場合の例外

期限内に相続登記をしなかった場合でも「正当な理由」があれば過料の制裁は適用されません。

「正当な理由」の具体的な内容については、今後行政通達などによって明確にされる予定です。

今回の相続登記義務化の規定は、施行日である2024年4月1日より前に発生した相続の事案にも適用されます。たとえば現時点で相続登記が済んでいない土地も、2024年4月1日以降は義務化の対象となるのです。

「施行日前に相続した土地については相続登記しなくてもよい」などと考えていると過料の制裁を受けるリスクがあるので勘違いしてはなりません。早めに登記申請しましょう。

不動産を相続した場合、すぐに遺産分割協議がまとまらない事例も少なくありません。

ときには相続登記の期限である3年以内に遺産分割協議が成立しない場合もあるでしょう。

そういったケースでは「相続人申告登記」という制度を利用できます。

相続人申告登記とは、相続人が登記官へ申告することによって相続登記義務を一応果たしたとみなしてもらえる登記の制度です。

相続人申告登記をすると、登記官が職権で相続人の氏名や住所などの情報を不動産の登記簿へ付記できて、一応の所有者が明らかになります。

（この場合でも、申請義務を果たしたことになるのは申告した相続人のみです。他の相続人も申告しないと過料になる可能性があります。）

ただし相続人申告登記はあくまで一時的な仮の対応であり、正式な登記ではありません。

遺産分割協議が完了して不動産の相続人が決まったら、あらためて相続登記を行って正式な不動産の所有者を登記する必要があります。

期限は遺産分割から3年以内です。

現在の法律では不動産の名義人や相続人、受遺者が自ら申請しない限り、登記官において登記簿上の情報を変更できません。

法改正後は登記官が自治体と連携して土地所有者の情報を取得し、職権で一部、登記情報の変更ができるようになります。

• 名義人の死亡を確認した登記官は、職権で符号を表示できる
• 名義人の氏名や住所変更を把握すると、登記官は職権で変更登記ができる（ただし名義人が自然人の場合、本人の申出があるときに限ります）

不動産の相続登記を義務化する改正不動産登記法は2024年4月1日に施行されます。

よって2024年4月1日から、相続登記が義務化されると考えましょう。

また改正不動産登記法は、2024年3月31日までに相続された不動産にも適用されます。

改正法施行前に不動産を相続した場合にも、相続登記をしなければ違法になってしまうので、土地や建物、マンション等を相続したら早めに相続登記を申請しましょう。

2024年3月31日までに相続した場合の登記期限

2024年3月31日までに不動産を相続した場合の登記期限は、以下のいずれか遅い日です。

• 2024年4月1日から3年後
• 不動産の所有権を取得したことを知った日から3年後

たとえば2022年1月1日に相続人になったことを知った場合、2027年4月1日が相続登記の期限になります。

相続登記の義務化と同時に、相続した土地を国へ帰属させられる制度も創設される予定です。

相続人が活用も売却もできない土地を手放せず、税金や管理費用のみがかかってしまう負担を削減するための配慮です。

国へ土地を返す制度の注意点

国庫へ土地を帰属させる際には、管理費用の10年分を納付しなければなりません。

またすべての土地を国に返せるわけではなく、管理に大きな困難を伴う土地などは除外されます（担保権や用益権が設定されていても不可。隣地との境界が明らかである必要）。

また、建物が建っていたら対象外です。