相続不動産を共有名義にするデメリットと対処方法

遺産の中に不動産が含まれている場合、安易に「共有名義」にすると多大なリスクが発生するケースが多々あります。

共有不動産では共有者同士でトラブルになったり、活用が難しくなって放置されたりする事例が典型です。

遺産に不動産が含まれるなら、できれば生前に対策しておくべきですし、それが無理でも死後にきちんと遺産分割をすべきといえるでしょう。

今回は相続不動産を共有名義にするデメリットやリスク、トラブルを避けるための対処方法について専門家がお伝えします。

不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数の人の名義になっている状態です。

不動産には「登記」の制度があり、所有者が登記によって公示されています。登記された所有者を「名義人」といいます。

その名義人が複数になっているケースを「共有名義」といいます。

共有名義の場合、各共有者に「共有持分」という割合的な所有権が認められます。

共有者のことを共有持分権者といいますが、それぞれの共有持分権者の共有持分を合計すると「1（100％）」となります。

遺産相続で不動産が共有名義になるのは、以下の2つのパターンです。

【遺産分割をしていない】

1つ目は、そもそも遺産分割していないパターンです。

相続が発生して遺産分割前の状態であれば、法定相続人による共有名義に登記ができます。

この場合、各相続人の共有持分は法定相続分とおりとなります。

【遺産分割で共有名義にした】

2つ目は、遺産分割によって不動産を共有名義にするパターンです。

遺産分割協議を行っても誰が不動産を引き継ぐかで合意できない場合などに法定相続人が全員合意して不動産を共有名義にします。

この場合、共有持分割合は法定相続分とおりになるとは限りません。相続人が納得する持分割合で共有にできます。

遺産相続が起こったときに不動産を共有名義にすると、遺産分割でもめにくいメリットがあります。

法定相続分とおりに権利を取得できて公平に遺産分割できるからです。不動産の評価方法が問題になったり、代償金を払う資力がなくて困ったりするリスクも発生しません。

また法定相続分に応じて共有登記にするなら、遺産分割協議を行う必要すらありません。法定相続分とおりの登記であれば、遺産分割協議書などの書類が不要で各相続人が単独で申請できます。登記の方法も簡単にできるメリットがあるといえるでしょう。

ただし相続不動産を共有名義にすると、以下のようなたくさんのリスクやデメリットが発生するので決しておすすめはできません。

共有名義の不動産の場合、売却や処分、変更を加える際に「共有持分権者全員の合意」が必要です。

たとえば抵当に入れてローンを組みたい場合、相場が上がっているので売却したい場合など、他の共有者全員の合意をとって足並みそろえて手続きを進める必要があります。1人でも反対すると売却や活用が難しくなってしまいます。

他の共有持分権者と意見が合わないと大きなトラブルになる可能性がありますし、他の共有者と連絡を取りづらくて活用や売却が困難になる事例も少なくありません。

共有名義不動産の場合、他の共有者との話し合いや合意が難しく放置されるケースが多々あります。ただしその場合でも、毎年の固定資産税や管理費用はかかってきます。

収益がなく今後も活用の予定がないのに維持管理の費用のみが発生することも、大きなデメリットといえるでしょう。

共有名義不動産の場合、各共有持分権者が死亡するとさらにその相続人へと共有持分が分割されてしまいます。

2回、3回と相続が繰り返されると、共有持分が細分化されて「もはや誰が共有持分権者か」把握できなくなってしまうおそれもあります。

共有者同士で連絡を取り合うのも困難となり、共有物分割の話し合いもほとんど不可能となってしまうでしょう。

不動産を相続した場合、誰かひとりの相続人が物件を利用するケースもよくあります。

共有不動産であっても1人ひとりの共有者に「物件の利用権」が認められるので、1人だけが使っていても法律違反ではありません。

ただ1人だけが物件を利用するなら、他の共有持分権者へ使用料を払うべきです。

適切に使用料が払われずに他の共有者が不公平と感じ、トラブルになるケースが多々あります。

不動産を共有名義にすると多数のリスクが発生するので、できるだけ共有名義は避けるべきです。

以下で遺産相続の際に不動産を共有名義にしないための対処方法をご紹介します。

被相続人が生きている状態であれば、遺言書を作成して不動産の相続方法を指定しましょう。

特定の相続人へ不動産を相続させる内容にしておけば、不動産は共有名義になりません。

たとえば「妻へ不動産を相続させる」「長男へ不動産を相続させる」などと指定しておくことができます。相続人以外の内縁の配偶者や親族ではない人へ不動産を遺贈することも可能です。

遺言書がない場合には、相続人がきちんと遺産分割を行って不動産の相続方法を決めるべきです。

もっともオーソドックスな遺産わけの方法として、現物分割があります。

現物分割とは、遺産を特定の相続人が引き継ぐ単純な遺産分割方法です。

ただし現物分割の場合、特定の相続人のみが遺産を引き継ぐので他の相続人が不公平と感じ、合意できないケースも多々あります。

なお遺された遺産が土地の場合には、分筆して複数の相続人が比較的公平に相続することも可能です。

現物分割すると、特定の相続人のみが権利を引き継ぐのでどうしても不公平になりがちです。納得しがたい場合「代償分割」を検討しましょう。

代償分割とは、誰か1人が不動産を引き継いで他の相続人へ代償金を支払う遺産分割方法です。

この方法であれば、他の相続人は代償金を受け取れるので、不公平感が小さくなって合意しやすくなります。

ただし不動産の評価をしなければなりません。評価方法で意見が合わずトラブルになる可能性はあります。

代償分割も難しい場合には、不動産を売却して現金で分ける方法がおすすめです。この遺産分割方法を換価分割といいます。

法定相続人が共同で不動産を売却し、売却金から経費を差し引いた金額を法定相続分に応じて分配するのです。

この方法であれば不動産の評価方法も問題にならず、全員が公平に遺産相続できるメリットがあります。

ただし不動産自身は失われるので「不動産を売りたくない」と希望する相続人がいる場合には選択できません。また売り急ぐと売却のタイミングが悪くなり、経済的には損をしてしまうリスクも生じます。

共有名義の不動産であっても、自分の共有持分だけなら売却できます。

たとえば他の共有持分権者へ自分の共有持分を買い取ってもらうこともできますし、他の共有持分権者と話したくない場合には「共有持分買取業者」という不動産会社に売ることも可能です。

ただし共有持分買取業者に売却すると市場価格の半値くらいになって経済的には損をする可能性が高いので、注意しましょう。

不動産を相続した場合には、安易に共有名義にすべきではありません。どのように遺産を分けるか、慎重に検討する必要があります。

当法人ではFP資格を持った司法書士が土地や建物活用のご相談にも対応しています。不動産を相続された方はぜひともお気軽にご相談ください。