不動産相続で払う税金、相続税の計算方法や控除制度について

まずは遺産を評価しなければなりません。

不動産については定められた計算方法があります。

 

土地の相続税評価方法

土地の相続税評価額は「相続税路線価」によって評価します。相続税路線価とは、宅地などの市街地にあって道路に面している土地の1㎡あたりの単価です。

路線価を調べて土地の面積を掛け算すると、基本的な土地の相続税評価額が明らかになります。

 

路線価の設定のない場所では「評価倍率」を利用します。評価倍率とは、固定資産税評価額に一定の数字を掛け算して相続税評価額を求める方法です。

 

相続税路線価や評価倍率によって求められた金額は、時価の8割程度となるのが一般的です。さらに、土地を貸し付けている場合には借地権価額を差し引けるので、土地の評価額はより低くなります。

 

※土地については、小規模宅地等の特例の適用があれば最大８０％の評価減になるケースもあります。

 

建物の相続税評価方法

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」を用いて求めます。

固定資産税評価額は時価のおおむね7割程度になるのが一般的です。

マンションやアパートなどの物件を賃貸している場合、借家権価額や底地の借地権価額を差し引けるので、さらに評価額を下げられます。

 

以上のように不動産の評価額は現金資産より低くなるケースが多いので、生前に相続税の節税のために不動産を購入される方も多数おられます。

遺産の評価額が出揃ったら、負債や葬儀費用の金額を差し引きましょう。

たとえば以下のような負債の金額を差し引けます。

• 借入金
• 未払い家賃
• 未払いの買掛金
• 未払いの水道光熱費
• 未払いの通信料
• 滞納税、滞納保険料
• 損害賠償債務

こうして算出できた金額から「相続税の基礎控除」を差し引きましょう。

これで相続税の課税対象額が明らかになります。

 

たとえば、現金や不動産の合計額が1億円のケースで配偶者と子ども2人が相続人になる場合、1億円-4,800万円=5,200万円が課税対象価額となります。

課税対象金額が出たら、法定相続分に割り付けて相続税額を計算します。

実際に相続する割合ではなく、まずは法定相続分に応じて計算しなければならないので間違えないように注意しましょう。

 

法定相続分に掛け算すべき相続税率は以下のとおりです。

 

相続税率と速算表

法定相続分に応じた金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	なし
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

たとえば課税対象金額が5,400万円で配偶者と子ども2人が相続する場合、以下のとおりです。

配偶者の相続税　課税対象価額5,400万円×2分の1=2,700万円

2,700万円×15％-50万円=355万円

 

子どもそれぞれの相続税　課税対象価額5,400万円×4分の1=1,350万円

1,350万円×15％-50万円=152万5000円

各法定相続人の相続税額がわかったら、税額を合算します。これがそのケースでかかる相続税額です。

上記の例の場合、355万円+152万5000円×2人分=660万円

 

全員で660万円分の相続税を払わねばなりません。

相続税額を実際の遺産相続割合に応じて割り付けます。

たとえば配偶者が全部相続する場合には、相続税額は全額配偶者負担となります。

相続税には各種の控除があるので、控除を適用して最終的な相続税額を求めます。

たとえば配偶者の場合、以下の多い方の金額までは相続税がかかりません。

• 法定相続分
• 1億6千万円

 

上記の事案でも、配偶者が5,400万円の全額を相続するなら相続税を払う必要はありません。子どもが相続する場合には一定の相続税額がかかります。

 

相続税の2割加算

相続人から遠い親族や親族でない人が遺産を受け継ぐ場合、相続税が2割加算されます。たとえば祖父母や兄弟姉妹、甥姪、代襲相続人ではない孫などが相続する場合などです。

税額計算の際に間違えないように注意しましょう。

 

相続税控除の制度

相続税を控除できる制度として以下のようなものがあります。

・配偶者控除

配偶者が相続人となる場合、法定相続分または1億6千万円までの相続には相続税がかからないとする控除制度です。

・未成年者控除

未成年者が相続人となる場合には、成人するまでの期間に応じて相続税が控除されます。

未成年者が満18歳になるまでの年数1年（1年未満切上げ）につき10万円で計算した額

 

・障がい者控除

障がい者が相続人となる場合には、85歳になるまでの年数分相続税が控除されます。

障がい者が満85歳になるまでの年数1年（1年未満切上げ）につき10万円（特別障害者は1年につき20万円）で計算した額。

・贈与税額控除

相続発生前3年間に贈与を行って相続税がかかるケースでは、すでに支払った贈与税額について相続税の控除を受けられます。

 

・相次相続控除

父が亡くなってまもなく母が亡くなった場合など、10年以内に相続が連続して発生すると相続税が軽減される可能性があります。