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不動産を購入すると、相続税対策になるといわれます。現金や預貯金と違って、なぜ不動産だと相続税の節税につながるのでしょうか。
ポイントとなるのは、不動産の相続税評価額の仕組みです。
本記事では、不動産を活用して相続税対策をする2つの方法や、ほかの方法と比較したメリット、不動産を購入するときの注意点をわかりやすく解説します。
不動産が相続税対策になる理由は、不動産の価値が時価(実勢価格)ではなく、相続税評価額で計算されるためです。
相続税評価額は、土地の場合は路線価方式(都市部のほとんど)か倍率方式(郊外・田舎)、建物の場合は固定資産税評価額が基準となります。
【路線価方式】
路線価×地積=相続税評価額
(例えば)40万円×150㎡=6000万円
【倍率方式】
固定資産税評価額×倍率=相続税評価額
(例えば)3000万円×1.1倍=3300万円
土地の路線価は、国税庁のHPの路線価図で調べることができます(1㎡当たりの単価に免責を掛けるて算出する)。目安は時価の8割くらいとされています。
固定資産税評価額は、毎年、市税事務所から送られてくる固定資産税課税明細書で確認ができます(役所で固定資産税評価証明書を取得して確認する事もできる)。目安は時価の7割くらいとされています。
倍率は、国税庁のHPの土地評価倍率表で調べることができます
現金の評価よりも不動産の評価の方が下がります。
現金や預貯金を不動産に変えておけば、相続税評価額の仕組みを利用し、大幅に節税することが可能です。
借地権割合 | 60%から70% |
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借家権割合 | 30% |
賃貸割合 | 使用している床面積の割合に基づく(満室の場合は100%) |
貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。
自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合)=貸家建付地の価額
(たとえば)6000万円×(1-70%×30%)=4740万円
貸家の評価は固定資産税評価額の70%です。
固定資産税評価額×(1-借家権割合30%)=貸家の評価
このように現金や預貯金を不動産に変えたり、土地(自用地)にアパートやマンションを建てたりすれば、相続税を大幅に節税できます。
現金1億円を遺した場合はそのまま評価されますが、1億円で7500万円の土地を購入し、2500万円で貸家を建設すると。
時価7500万円の土地の路線価6000万円
6000万円×(1-70%×30%)=4740万円(貸家建付地としての評価)
建物2500万円(固定資産税評価額1750万円)
1750万円×0.7=1225万円(貸家の評価)
4740万円+1225万円=5965万円(相続税評価額)
1億円ー5965万円=4035万円分の評価が下がることになります。
大きな節税効果が得られる
家賃収入を得られる
不動産を活用した相続税対策は、大きな節税効果が得られます。たとえば、時価が1億円、相続税評価額が6,000万円と、時価と相続税評価額の剥離が大きい物件も少なくありません。
この例の場合、実際は1億円の価値がある物件を所有しているのにもかかわらず、6,000万円の価値の物件として相続税が課税されることになります。
高利回りなアパートやマンションを購入すれば、家賃収入を得ることができます。
一方、現金を預貯金として預けても、わずかな利息しか得られません。
不動産を購入すると、相続税対策になるだけでなく、家賃収入を得られるのがメリットです。
民法(第三条の二)
法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
意思能力とは、「行為の結果を判断するに足るだけの精神能力」のことで、意思能力のない人がした法律行為は無効とみなされます。
たとえば、認知症が進んで判断能力が低下した人は、法律行為に必要な意思能力がないとみなされるため、不動産などの売買契約を締結することができません。
また、代筆などによって売買契約を締結しても、本人の意思に基づく行為とはみなされません。相続税対策として不動産を購入する場合は、本人の意思能力がある状態で売買契約を締結しましょう。
【まとめ】相続税評価額の仕組みを知り、不動産で相続税対策をしよう
不動産を相続する場合、相続税は不動産の時価(実勢価格)ではなく、相続税評価額に基づいて計算されます。相続税評価額は、不動産の時価の70%から80%程度にとどまるため、現金や預貯金などの資産を不動産に変えておくと、相続税の節税が可能です。
ただし、不動産を活用した相続税対策にも欠点があります。たとえば、不動産は遺産分割が難しく、相続争いのきっかけになる可能性があるため、あらかじめ遺言書を作成しておきましょう。
昭和51年生まれ。平成13年司法書士と行政書士の資格取得後、都内司法書士事務所で勤務。平成19年に独立開業し、平成30年に法人化し司法書士法人黒川事務所となる。また、ファイナンシャルプランニング技能士1級及びCFP®を取得しFPとしても活動している(合同会社つなぐ)。