相続税対策を不動産を活用して行う方法を紹介

不動産を購入すると、相続税対策になるといわれます。現金や預貯金と違って、なぜ不動産だと相続税の節税につながるのでしょうか。

ポイントとなるのは、不動産の相続税評価額の仕組みです。

本記事では、不動産を活用して相続税対策をする2つの方法や、ほかの方法と比較したメリット、不動産を購入するときの注意点をわかりやすく解説します。

不動産を活用し、相続税対策をする方法は2つあります。

• 現金や預貯金を不動産に変える

• アパートやマンションを建築する

不動産が相続税対策になる理由は、不動産の価値が時価（実勢価格）ではなく、相続税評価額で計算されるためです。

相続税評価額は、土地の場合は路線価方式（都市部のほとんど）か倍率方式（郊外・田舎）、建物の場合は固定資産税評価額が基準となります。

【路線価方式】

路線価×地積＝相続税評価額

（例えば）40万円×150㎡＝6000万円

【倍率方式】

固定資産税評価額×倍率＝相続税評価額

（例えば）3000万円×1.1倍＝3300万円

土地の路線価は、国税庁のHPの路線価図で調べることができます（1㎡当たりの単価に免責を掛けるて算出する）。目安は時価の8割くらいとされています。

固定資産税評価額は、毎年、市税事務所から送られてくる固定資産税課税明細書で確認ができます（役所で固定資産税評価証明書を取得して確認する事もできる）。目安は時価の7割くらいとされています。

倍率は、国税庁のHPの土地評価倍率表で調べることができます

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

現金の評価よりも不動産の評価の方が下がります。

現金や預貯金を不動産に変えておけば、相続税評価額の仕組みを利用し、大幅に節税することが可能です。

土地にアパートやマンションを建築すると、さらに大きな節税効果が得られます。

アパートやマンションが建築された土地は、「貸家建付地」として扱われ、自用地の評価額に借地権割合や借家権割合などが加味される評価額が下がるためです。

貸家建付地の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。

自用地としての価額×（1－借地権割合×借家権割合）＝貸家建付地の価額

（たとえば）6000万円×（1－70％×30％）＝4740万円

貸家の評価は固定資産税評価額の70％です。

固定資産税評価額×（1－借家権割合30％）＝貸家の評価

このように現金や預貯金を不動産に変えたり、土地（自用地）にアパートやマンションを建てたりすれば、相続税を大幅に節税できます。

不動産を活用して相続税対策をするメリットは2つあります。

• 大きな節税効果が得られる

• 家賃収入を得られる

不動産を活用した相続税対策は、大きな節税効果が得られます。たとえば、時価が1億円、相続税評価額が6,000万円と、時価と相続税評価額の剥離が大きい物件も少なくありません。

この例の場合、実際は1億円の価値がある物件を所有しているのにもかかわらず、6,000万円の価値の物件として相続税が課税されることになります。

高利回りなアパートやマンションを購入すれば、家賃収入を得ることができます。

一方、現金を預貯金として預けても、わずかな利息しか得られません。

不動産を購入すると、相続税対策になるだけでなく、家賃収入を得られるのがメリットです。

不動産で相続税対策をするときの注意点は3つあります。

• 親が認知症の状態不動産を購入した場合、売買契約が無効になる可能性がある

• アパートやマンションの利回りが低い場合、資産が大きく減少する可能性がある

• 不動産は遺産分割が難しいため、相続争いのきっかけになる可能性がある

親が認知症の状態で不動産を購入した場合、売買契約が無効になる可能性があります。

民法には、意思能力制度と呼ばれる制度があります。

意思能力とは、「行為の結果を判断するに足るだけの精神能力」のことで、意思能力のない人がした法律行為は無効とみなされます。

たとえば、認知症が進んで判断能力が低下した人は、法律行為に必要な意思能力がないとみなされるため、不動産などの売買契約を締結することができません。

また、代筆などによって売買契約を締結しても、本人の意思に基づく行為とはみなされません。相続税対策として不動産を購入する場合は、本人の意思能力がある状態で売買契約を締結しましょう。

相続税対策としてアパートやマンションを購入し、人に貸し出せば、相続税評価額を大きく下げられます。しかし、アパートやマンションの利回りが低い場合、大きな損失につながる危険性もあります。

とくに注意が必要なのが、空室リスクです。アパートやマンションの空室が多いと家賃収入が少なくなり、利回りが低下します。物件の管理費用や固定資産税などのランニングコストがかかりつづけ、相続資産が目減りしてしまいます。

買い手がつきにくい物件を購入すると、物件の売却もままなりません。物件を選定する段階で、「利回りは期待できるか」「流動性が高いか（売りやすいか）」の2点に注意しましょう。

現金や預貯金と違って、不動産は遺産分割が難しい資産です。たとえば、相続人が3人いるにもかかわらず、不動産が1つしかない場合、相続争いにつながる可能性があります。

不動産を遺産分割するには、代償分割、換価分割などの方法で分割することも可能ですが、あらかじめ遺言書を作成し、不動産相続の方針を明文化しておきましょう。

不動産を相続する場合、相続税は不動産の時価（実勢価格）ではなく、相続税評価額に基づいて計算されます。相続税評価額は、不動産の時価の70%から80%程度にとどまるため、現金や預貯金などの資産を不動産に変えておくと、相続税の節税が可能です。

ただし、不動産を活用した相続税対策にも欠点があります。たとえば、不動産は遺産分割が難しく、相続争いのきっかけになる可能性があるため、あらかじめ遺言書を作成しておきましょう。